¿Por qué invertir en activos inmobiliarios? Es caro, requiere una importante inversión inicial (una media de 100-120.000€ si estamos fuera de grandes ciudades como Madrid y Barcelona, para el caso español). Centras muchos recursos en un mismo activo, limitando tu capacidad inmediata de diversificar tu cartera de inversiones. No siempre es fácil o rápido liquidar un activo inmobiliario.

Por lo visto hay varios factores en contra de la inversión inmobiliaria, pero digamos el más importante es el factor de entrada (es decir, el capital inicial). En esta nota no vamos a hablar de crowdfunding ni crowdlending, ambas formas de invertir con poco capital, tenemos artículos super interesantes en nuestro blog que puedes consultar. No, hoy hablaremos aquí de la inversión inmobiliaria pura y dura. ¿Preparado?

La semana pasada ya habíamos hablado sobre inversión inmobiliaria como fuente de ingresos pasivos. Y es que la inversión inmobiliaria es un tipo de inversión conservador, estable, pero no escalable. Hoy vamos a ver un caso práctico con los pasos para comenzar a invertir, qué tener en cuenta, qué activos mirar, qué rentabilidad esperar, cómo gestionar las propiedades...

Análisis de mercado

Una de las primeras cuestiones que vienen a la mente, o deberían venir, es comprender el mercado en que nos vamos a mover, ¿los precios están subiendo, cuánto suben, desde cuándo, hemos tocado techo o seguirá subiendo? ¿Qué movimiento de líquido puedo esperar de una propiedad? 

Para ejemplificar este anáisis utilizaremos el caso de Alicante, ciudad española de la costa mediterránea, una de las ciudades más dinámicas de la península donde invertir. Los precios vienen subiendo desde 2019 y, como en todo el mundo, se ha exacerbado desde el final de la pandemia. Cómo conocer la evolución de los precios te preguntarás. Una opción válida es consultar el portal inmobiliario Idealista, del cual tienes que saber que los precios están algo inflados, ya que para sus análisis recoge los precios de publicación, no los de venta.

Para el período que analizamos, el precio ha pasado de 1561€ a 2227€

Es decir, este mercado está expandiéndose, lo que podría querer decir que un activo comprado hoy debería valer más en 5 años. 

Además de conocer los precios, debes conocer un poco los barrios, dónde hay mayor demanda. Esa información la puedes obtener de muchas fuentes, pero lo ideal es revisar en las páginas de los ayuntamientos para revisar dónde hay más población, donde falta vivienda y qué proyectos urbanos están planteando los ayuntamientos, lo que te ayudará a escoger ubicación.

Tipo de activo

Una vez identificada la ciudad en la que vas a invertir dispones de numerosas opciones de explotación, viviendas enteras, estudios, habitaciones, locales comerciales, vivienda vacacional, naves industriales, garajes... Para nuestro caso de Alicante vamos a centrarnos en viviendas, ya que Alicante tiene una importante falta de vivienda y los precios de los alquileres siguen expandiéndose, pasando de 500€ en 2019 a 700€ en 2024. 

Para seleccionar tu vivienda debes decidir cómo la quieres explotar. Una vivienda alquilada por habitaciones es más rentable si tiene 2 baños y 4-5 dormitorios, con una zona común más o menos acondicionada. En cambio si quieres alquilar una vivienda entera con 3 dormitorios y 1 baño será más barata para comprar y más fácil para vender, al menos más rápido. 

Tipo de explotación

Nos hemos centrado en la vivienda de larga temporada. Con sus dos opciones, vivienda entera y alquiler por habitaciones. Las diferencias radican en los ingresos, esperables 700€ en una vivienda y 1.200-1.400€ por habitaciones. La gestión también difiere, ya que en general una vivienda no da trabajo mientras que las habitaciones sí necesitan gestión (nuevos alquileres, ya que su vida útil es de 6 meses; mediación entre inquilinos; incidencias de la vivienda).

Proveedores de servicios

Puedes gestionar tú mismo todo el proceso, buscar inquilinos, hacer contratos, gestionar el mantenimiento, publicitar las propiedades y gestionar los pagos y la limpieza (recomendable por habitaciones), o delegar en empresas especializadas, ya que hay varias. 

En cualquier caso, debes evaluar la relación ingresos-gastos (donde no sse contabiliza, pero deberías considerar el tiempo invertido). Veremos este punto más adelante.

Calcular la rentabilidad

Por último, quizá el punto más importante. Para inmobiliario se considera positivo una rentabilidad del 6%, como hemos visto, es una inversión conservadora, sin embargo, si realizas bien tus deberes puedes llegar fácilmente a un 10%.

Calcular la rentabilidad bruta:

Divides los ingresos anuales previstos entre el coste de la vivienda. Para nuestro ejemplo, una vivienda de 100m2 estaría sobre los 160.000€ y sus ingresos anuales 8.400€, lo que nos da una rentabilidad bruta de 5,25% anual:

(700x12 / 160.000) *100= 5,25%

Calcular rentabilidad neta:

Es un cálculo más complicado, ya que tiene en cuenta muchas más variables. Así que puedes utilizar cualquier calculadora:

Con estos datos obtenemos una rentabilidad neta del 3,5%. Todo esto nos sirve a nosotros como inversores, en este caso, para no invertir en esta vivienda. No sólo por la rentabilidad esperada. Esta vivienda está bien ubicada en Alicante, tiene un precio razonable, pero no cuenta con ascensor y no es posible ponerlo, no hay proyectos planificados para el barrio, la comunidad es antigua y, tras hablar con varios propietarios, vemos que no se han cambiado las bajantes y que hay una deuda importante de la comunidad, factores que reducen la rentabilidad y que supondrán problemas de explotación en el futuro.

Ahora es tu turno de comenzar a evaluar tus opciones.

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